23块地底价一轮游 ，开发商为何还在拿富阳临安的地？
◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末
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富阳、临安的宅地全部成功出让，惊不惊喜，意不意外？
今天杭州的第二次集中土拍，最大悬念，不是那几宗热门地被谁拿去，而是富阳、临安和萧山的郊区地会不会流拍。
因为现在杭州的楼市已越来越两极分化。
所有的行情，都像是在惩罚穷人、奖励富人。郊区的新房打折也卖不掉，市中心的新房几张房票也摇不到；穷人的二手房一直在跌价，富人的二手房天天高价截图成交。
连带着，开发商的目光也像摇号打新者一样，越来越聚焦于热门板块，直接略过可怜的郊区。
从今天的结果看，土拍一开场就连续多宗宅地底价成交（共45宗宅地，23宗底价成交），这是以往多次土拍都不多见的。土地市场比预想的更冷一些。
02
但我们看到，郊区地块还是避免了流拍的结局。这其中又分三种情况。
一种是各区的城投公司底价拿下。比如拿下蜀山南单元的萧山城投、富春80-1-C号的富春山居集团、下沙中心区单元的大江东地产、及萧山城区桥南单元的萧山经济技术开发区国有资产经营有限公司等。
这种其实就是新房限价定高了，土地底价也定高了，市场化开发商根本没信心卖掉房子，只好由城投公司托底，约等于流拍。
第二种是市场相对封闭的乡镇宅地。比如瓜沥地块的杭州新丝路房地产开发有限公司，和益农地块的杭州盛元房地产开发有限公司。
前者注册于瓜沥镇进化村，后者注册于益农镇益农大道。
这也不意外，因为乡镇是一个特殊的市场。这里新房限价很低，地价更低；往往几年才出让一块宅地，意向客户都是当地人。
既不存在泡沫，也不会供应过量；想赚大钱不可能，也不太有蚀本的风险。
所以，这种地块一般由深耕乡镇的当地小开发商拿下。比如新丝路房产，之前在瓜沥就开发过江南沥城等盘。这种项目大开发商看不上，小开发商过过小日子还是不错的。
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第三种就是实际地价大跌的宅地。比如滨江拿下的富春69号地块。
我们可以比较一下，富春69号地块北面200米的绿城江上臻园，去年初出让时，楼面价16490元/㎡，自持16%，实际地价超过1.82万元/㎡。
限价却只有2万5，中间包含精装的成本空间仅7000元。
再看滨江拿下的这块地，限价也是2万5，楼面价才10784元/㎡，相当于一年多时间，地价跌去了一半多！
这么一算，包含精装的成本利润空间接近1万5！
的确，现在富阳的新房非常难卖，2万5未必那么容易去化。但设想一下最坏的情况，打折到2万卖不卖得掉？肯定卖得飞起啊！
就算卖2万，也还有1万的成本空间，赚钱还是很轻松的。不得不说，滨江真的精明。
04
撇开第一种城投托底的情况，今天的土拍说明，郊区的房子并不是不能开发。
郊区新房仍然有需求，郊区也还有许多潜在购买力。毕竟是中国最好的长三角里最好的大城市之一杭州啊！虽不在市中心，也好过全国80%的地方。
但之前为什么杭州郊区的新房越来越冷呢？
一是疫情这3年，确实对普通人、对刚需极度不友好；二是这3年外围几个区推地的量实在太惊人。但更关键的，还是这3年杭州郊区的新房限价涨得太快了！
所以我说，秦望府之于富阳，桃李湖滨之于临安，就像《妖猫传》里的极乐之宴。
这两块宝地，真的是举全区之力托举出的顶尖城市资源，可以说几年内不可复制。就靠着这样的禀赋，限价一下拔到近3万，仍然卖得风生水起。
有它们的成功，富阳临安的整体限价也水涨船高。
但有两个问题，一是这两个盘耗尽了当地太多的富裕接盘侠，二是富阳临安短期内再拿不出有同样绝版的宅地。
这时候，就突显了临安富阳城区的尴尬，本地富人的购买力被割得太猛，短时间跟不上。
吸引杭州主城外溢吧？限价却与主城区的三墩北、双浦相差无几。距离远了几十公里，如果没有明显的价格级差，主城刚需外溢的理由在哪里？
所以，这两个区目前新房普遍打折，其实就是对过高限价的一种市场修正。
对于如何让富阳临安萧山南的楼市重新热起来，坊间有诸多争议，一种看法是继续新政刺激，各种补贴减免轮流上。
但在我看来，像今天的富春69号地块一样，切切实实地从地价上让利，才是让郊区楼市重新吸引刚需和开发商的根本。
只是，现在还有房卖的开发商会难受一些。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
禹洲 泊朗廷 | 26800 - 33012 | 板块：萧山南部新城 房源：1035套 户型：81-138㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：6.30-7.4 |
越秀 归悦里 | 20370 | 板块：临安锦北 房源：60套 户型：87-175㎡ 登记方式：洋房验资50万，联排300万 登记日期：6.28-6.30 |
如沐 清晖城 | 41500 | 板块：青山湖科技城 房源：37套 户型：225-245㎡ 登记方式：冻资400万 登记日期：6.28-6.30 |
银城 青山湖畔 | 22000 | 板块：临安滨湖新城 房源：96套 户型：96-140㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：6.28-6.30 |
桃语 春福里 | 16999 | 板块：临安高虹镇 房源：32套 户型：120-130㎡ 登记方式：首套验资30万，其他60万 登记日期：6.28-6.30 |
| 云水山居 | 24500 | 板块：富阳银湖 房源：35套 户型：222-648㎡ 登记方式：首套冻资70万，其他140万 登记日期：6.28-6.30 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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